Аналітична інформація «Зниження корупції в секторі малого та середнього бізнесу при здійсненні реєстрації речових прав на нерухоме майно»

Адвокасі кампанія «Зниження корупції в секторі малого та середнього бізнесу при здійсненні реєстрації речових прав на нерухоме майно» Аналітична інформація щодо врегулювання питань пов’язаних із проведенням державної реєстрації прав в частині відмови у проведенні державної реєстрації прав тощо.   Згідно ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень», у державній реєстрації  прав  та  їх  обтяжень  може  бути відмовлено у разі, якщо: 1) заявлене право, обтяження не підлягає державній реєстрації відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»; 2) об’єкт нерухомого майна, розміщений на території іншого органу державної реєстрації прав, крім випадків, якщо об’єкт нерухомого майна розміщений у межах території, на якій діють два і більше органів державної реєстрації речових прав, одним з таких органів на вибір заявника, а також у разі проведення державної реєстрації прав обтяжень речових прав на нерухоме майно. 3) із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень звернулася неналежна особа; 4) подані документи не відповідають вимогам, встановленим Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують. Крім випадків наявності  помилки в Державному земельному кадастрі,  яка  виникла  після перенесення інформації про земельні ділянки  з  Державного  реєстру  земель  до  Державного земельного кадастру:  — розташування  в  межах  земельної ділянки частини іншої земельної ділянки; невідповідність меж земельної ділянки, вказаних у  Державному  реєстрі  земель,  її дійсним межам; — невідповідність площі  земельної ділянки, вказаної у Державному реєстрі земель, її дійсній  площі у результаті зміни методів підрахунку (округлення);  — присвоєння  декільком  земельним  ділянкам  однакових  кадастрових номерів). 5) заяву про державну реєстрацію прав, пов’язаних з відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна, крім випадків, встановлених частиною дев’ятою статті 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»; 5-1) заяву про державну реєстрацію обтяжень речових прав на нерухоме майно щодо попереднього правонабувача подано після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем; 5-2) заяву про державну реєстрацію речових прав, похідних від права власності, подано за відсутності державної реєстрації права власності, крім випадків, установлених частиною дев’ятою статті 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». 5-3) під час подання заяви про державну реєстрацію права власності на підприємство як єдиний майновий комплекс, житловий будинок, будівлю, споруду (їх окремі частини), що виникло на підставі документа, за яким правонабувач набуває також право власності на земельну ділянку, не подано заяву про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку. 5-4) після завершення п’ятиденного строку з дня отримання заявником письмового повідомлення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав не усунено обставин, що були підставою для прийняття такого рішення. 5-5) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва подано не до нотаріуса, який вчинив таку дію. 5-6) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в електронній формі подано особою, яка не є державним кадастровим реєстратором або державним виконавцем. 6) заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене право та обтяження такого права вже зареєстровано у Державному реєстрі прав. Відмова в державній реєстрації прав з підстав, не передбачених Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», заборонена. Зазначеним вище Законом визначено, що державний реєстратор самостійно приймає рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень або відмову в такій реєстрації. Однією з перешкод, які можуть стати на шляху державної реєстрації речових прав на нерухоме майно є прийняття державним реєстратором рішення про відмову у здійсненні державної реєстрації прав на нерухоме майно. Отже, особа, з приводу звернення якої прийнято рішення про відмову у реєстрації прав на нерухоме майно, має право вибору, або усунути недоліки і спробувати повторно звернутись до державного реєстратора, або оскаржити відмову державного реєстратора у встановленому порядку. За загальним правилом вітчизняне законодавство завжди виділяло два способи оскарження  дій та рішень суб’єктів владних повноважень: адміністративний (позасудовий) та судовий. В свою чергу, Закону прямо вказує на можливість оскарження рішення про відмову в державній реєстрації лише в судовому порядку. Відповідно до ч. 2. ст. 2 КАС України будь-які рішення, дії чи бездіяльність суб’єктів владних повноважень, крім випадків, коли щодо таких рішень, дій чи бездіяльності Конституцією чи законами України встановлено інший порядок судового провадження можуть бути оскаржені до адміністративних судів. У постановах Верховного  Суду  України при розгляді адміністративних справ зазначається, що справи щодо спірних відносин, в яких державний реєстратор є суб’єктом владних повноважень, повинні розглядатися в порядку адміністративного судочинства. З першого погляду вказані тези дають однозначну відповідь, що рішення, дії/бездіяльність державного реєстратора повинні переглядатись виключно в рамках адміністративного судочинства. Але, як показує досвід практичного розгляду аналогічних судових спорів з органами реєстрації (державними реєстраторами), в яких суб’єкти владних повноважень вчиняли дії виходячи з приватно-правових підстав, при безпосередньому розгляді думка судових органів може змінитись. Аналіз правовідносин власника нерухомості із органами державної реєстрації, щодо реєстрації права виявляє їхню первинну приватноправову природу. Адже документи, які є підставою для здійснення реєстраційних дій за своїм характером на 90% мають зобов’язальний (договірний) характер. Отже, йдеться про завершення оформлення права власності, яке виходить з договірних відносин (приватноправових), а не публічно-правових. Іншим аргументом на користь приватноправового характеру відносин в спорі між державним реєстратором та власником нерухомого майна є мета звернення до суду з вимогою про зобов’язання провести державну реєстрацію права, що також вказує на приватноправовий характер відповідних відносин. Такі вимоги спрямовані на захист права власності відповідного позивача, який не може реалізувати його повноцінно з огляду на не проведення державним реєстратором зазначеної реєстрації. Це вказує на те, що вимоги власника стосуються не захисту його прав, свобод та інтересів у сфері публічно-правових відносин, а захисту цивільного права власності на об’єкт нерухомості – права, що виникає, реалізовується і підлягає захисту у сфері приватноправових відносин. Отже, питання підсудності спорів з державними реєстраторами в сфері державної реєстрації прав, підлягає детальному врегулюванню, ймовірніше шляхом здійснення узагальнень та роз’яснень судами касаційної інстанції. При цьому цілком зрозумілим є, що у випадку розгляду спору про речове право (зокрема, визнання права власності) справа підлягає розгляду в порядку цивільного чи господарського судочинства в залежності від того між якими особами виник спір. Для з’ясування обставин та на виконання завдань Проекту «Адвокасі кампанія «Зниження корупції в секторі малого та середнього бізнесу при здійсненні реєстрації речових прав на нерухоме майно» було направлено відповідні запити про надання інформації керуючись нормами Законів України «Про звернення громадян» і «Про доступ до публічної інформації» до органів державної реєстрації прав Київської області, міста Київ, АРК Крим, Вінницької і Харківської областей, у тому числі до Державної реєстраційної служби України щодо кількості наданих відмов під час розгляду заяв про державну реєстрацію прав, підстав для відмов, підстави неприйняття безпосередньо самих заяв про державну реєстрацію. (Запити додаються). Насамперед необхідно зазначити про небажання державних органів надавати необхідну інформацію на запити, затягування строків надання інформації, і взагалі відсутність будь-якої відповіді на запити. Одночасно, отримана інформація, не дає можливості провести відповідний аналіз, що стали підставою для відмови у проведенні державної реєстрації прав. Інформація не містить в собі данні, які б дали можливість провести ґрунтовний та всебічний аналіз порушень вимог законодавства державними реєстраторами під час розгляду заяв про проведення державної реєстрації прав. Зазначена інформація носить формальні відписки, загальну кількість розглянутих заяв, кількість відмов, без вказування підстав, або в більшості випадків взагалі відмова в наданні інформації, не посилаючись про причини відмови. Відверте небажання органів державної реєстрації прав надавати відповідну інформацію свідчить про те, що в діях цих органів вбачається грубе порушення чинного законодавства, в частині розгляду заяв про проведення державної реєстрації прав, відмов, затягуванні строків проведення державної реєстрації, зупинення розгляду, порушення строків тощо. Відповідно до Закону, державні реєстратори за порушення законодавства у сфері державної реєстрації прав несуть дисциплінарну, цивільно-правову або кримінальну відповідальність у порядку, встановленому законом. Дії або бездіяльність державного реєстратора можуть бути оскаржені до суду. Шкода, завдана органом державної реєстрації прав, під час виконання своїх обов’язків, підлягає відшкодуванню на підставі рішення суду, що набрало законної сили, у порядку, встановленому законом. Отже, як висновок, слід зазначити, що у зв’язку з тим, що зміни в законодавстві щодо реєстрації речових прав відбулися нещодавно, судова практика з урахуванням нововведень ще не сформована, хоча, загальні правила та вимоги щодо розгляду відповідних спорів законодавством визначені, однак під час розгляду справ часто виникають неврегульовані питання і остаточна правова позиція щодо їх урегулювання визначається безпосередньо в процесі розгляду справ та в ході  перегляду ухвалених по ним рішень  судами вищих інстанцій. У зв’язку із вищевикладеним пропоную, з метою охорони прав і свобод громадян, власності, прав і законних інтересів підприємств, установ і організацій, встановленого правопорядку, зміцнення законності, запобігання правопорушенням, виховання громадян у дусі точного і неухильного  додержання законів України, сумлінного виконання своїх обов’язків під час здійснення державної реєстрації прав, пропонується внести зміни до нормативно-правових актів України з метою підвищення персональної відповідальності державних реєстраторів речових прав, у тому числі порядку розгляду заяв, порушення строків розгляду, відмов тощо, а саме:

• внести зміни до Кодексу України про адміністративні правопорушення;
• внести зміни до Закону України «Про державну реєстрацію прав та їх обтяжень»;
• внести зміни до Порядку проведення державної реєстрації прав та їх обтяжень;
• внести зміни до Порядку прийняття і розгляду заяв про внесення змін до записів, внесення записів про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та скасування записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

У листопаді 2013 бізнес асоціації ініціювали Адвокасі кампанію «Зниження Корупції в секторі малого та СЕРЕДНЯ бізнесу при здійсненні реєстрації речових прав на Нерухоме майно».  Для спільних дій об’єдналися дві організації малого та середнього бізнесу » Асоціація приватних роботодавців » (м. Харків) та Спілка підприємців «Стіна» (м. Вінниця) за підтримки «Міжнародний центру приватного підприємництва» CIPE Україна