Роз’яснення юриста щодо оформлення звільнення від сплати орендної плати під час карантину

 Як оформити звільнення від сплати орендної плати під час карантину?

Одним із обмежень карантину, введеного  Постановою Кабінету Міністрів України від 11 березня 2020 року № 211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2», стала заборона роботи суб’єктів господарювання, яка передбачає приймання відвідувачів, зокрема закладів громадського харчування (ресторанів, кафе тощо), торговельно-розважальних центрів, інших закладів розважальної діяльності, фітнес-центрів, закладів культури, торговельного і побутового обслуговування населення, крім певних виключень. Багато суб’єктів господарювання були вимушені не зупинити, проте змінити свій звичний режим роботи. Внаслідок цього у бізнесу виникли складнощі зі сплатою орендної плати. 

Тож, які є способи зменшення або звільнення від орендної плати на період карантину?

1. Якщо орендар частково не використовує орендоване приміщення. 

Відповідно до ч. 4 ст. 762 Цивільного кодексу України наймач (орендар) має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

За приписами ч. 2 ст. 286 Господарського кодексу України орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об’єкта оренди.

Отже, якщо орендар частково не використовує орендоване приміщення через введені урядом обмеження (наприклад, частина працівників працює віддалено), він має право звернутися до орендодавця з письмовим проханням про зменшення плати через зміни умов господарювання з обставин, що від нього не залежать (через обставини, за які орендар не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася), а також пропозицією укласти додаткову угоду до договору оренди про зменшення розміру орендної плати.

2. Якщо орендар взагалі не має змоги використовувати приміщення через введену заборону здійснювати певні види господарської діяльності.  

Згідно з ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Відповідно до п. 14 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України з моменту встановлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року № 211 (з наступними змінами і доповненнями), і до його завершення в установленому законом порядку наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу. Отже, зазначене нововведення підкреслює, що орендар має право на звільнення від орендної плати на час карантину. 

Проте, на практиці застосування ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України може викликати суперечки із орендодавцем. Тому для вирішення питання про звільнення від оплати орендної плати орендарю також необхідно письмово звернутися до орендодавця і повідомити про неможливість використовувати приміщення через обставини, за які він не відповідає, посилаючись на такі обставини, а також із пропозицією укласти відповідну додаткову угоду до договору  про звільнення від сплати орендної плати на час карантину.

Також варто не забувати про комунальні та інші платежі за договором, якщо вони не включені до орендної плати.

3. Якщо між сторонами не досягнуто згоди, орендар може письмово повідомити орендодавця про настання форс-мажорних обставин і звернутися до Торгово-промислової палати України для отримання відповідного підтвердження.

Загальна процедура отримання сертифіката про форс-мажорні обставини розміщена на сайті Торгово-промислової палати України за посиланням https://ucci.org.ua/press-center/ucci-news/iakii-paket-dokumentiv-neobkhidno-podati-dlia-oderzhannia-sertifikatu-pro-fors-mazhorni-obstavini. Проте, сертифікат про форс-мажорні обставини може бути виданий лише якщо в орендаря вже існують невиконані зобов’язання зі сплати орендної плати за договором.

Отже, у будь-якому випадку для звільнення від сплати орендної плати або зменшення її розміру на період карантину, орендарю необхідно ініціювати внесення змін до договору, сторони повинні укласти відповідну додаткову угоду до договору, в якій зазначити період, суму та інші умови, а також визначити долю інших платежів за договором, якщо такі є. Якщо ж сторонами не досягнуто такої згоди, а орендар уже порушив свої зобов’язанні зі сплати, останній може повідомити орендодавця про настання форс-мажорних обставин та звернутися до Торгово-промислової палати України для отримання відповідного сертифікату.

NB! Вищевикладене роз’яснення має загальний характер, конкретні питання, пов’язані з орендною платою, необхідно досліджувати виходячи зі змісту кожного договору.

Консультація надана адвокатом Трушкевич Валерією Валеріївною, свідоцтво про право на заняття адвокатською діяльністю ДН №5637 від 25.09.2019 року. Тел.: +380509110908.